روند پرداخت تسهيلات ساخت (مشاركت مدني)

جهت ساخت واحد یا واحدهای مسکونی ، در صورت دارا بودن اوراق ممتاز و يا داشتن حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن، پس‌انداز مسکن جوانان و قرض‌الحسنه جاري (با رعايت قوانين و ضوابط تعيين شده در هر حساب)، می توان در قالب عقد مشارکت مدنی از بانك مسكن تسهيلات دريافت نمود.

اشخاص حقیقی و حقوقی (شرکت‌ها و سازمان‌ها)سرمایه نقدی و يا غیر نقدی خود را با هدف سودآوری با سرمايه بانک درمي‌آميزند و سود اين سرمايه طبق قرارداد بين دو طرف تقسيم مي‌شود.

سازنده بايد براي دريافت اين تسهيلات، حساب جاري به نام خود در بانک افتتاح كند و بانك سهم خود را از شراکت (به صورت نقدی) طبق ضوابط و مقررات به اين حساب واریز می‌نماید.

بايد توجه داشت كه در انتهای قرارداد، بانک سهم خود را به شریک فروخته و وي باید برای تسویه نقدی و یا تقسیط سهم‌الشرکه بانك (در صورت موافقت بانك) مراجعه نماید.

فرآیند پرداخت تسهیلات مشارکت مدنی

مرحله اول:

پیشنهاد طرح و ارایه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده توسط متقاضی

متقاضی (سازنده) طرح پیشنهادی خود را به بانك ارایه مي‌كند، پس از بررسی‌های لازم و تاييد طرح توسط بانك و همچنين ارايه مدارك مورد نياز براي تشكيل پرونده توسط سازنده، قرارداد مشارکت مدنی با وي منعقد مي‌شود.

ضوابط پذیرش اوليه طرح توسط بانک (شرایط ملک)

ملك بايد يكي از شرايط ذيل را داشته باشد:

داراي سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی باشد.

داراي قرارداد واگذاری سازمان ملی زمین و مسکن باشد.

زمين موقوفه داراي قرارداد اجاره باشد.

ملک معرفی شده باید مفروز، قابل ارتهان و در محدوده خدمات شهري باشد.

* در صورتی که ملک معرفی شده در محدوده خدمات شهری نباشد، پرداخت تسهيلات با اخذ مجوز از مراجع ذيربط امکان‌پذیر است.

* در انجام مشارکت براي ساخت زمین‌های استیجاری، موجر يا سازمان اوقاف يا متولي دروقف خاص، ضمن اعلام موافقت خود مبني بر انعقاد قرارداد مشاركت مدني، بايد مالكيت بانك را نسبت به درصد مشخص شده درقرارداد مشاركت مدني قبول نموده و در صورت تخلف مستاجر از شرايط سند اجاره يا قرارداد مشاركت مدني، بانك را به عنوان جانشين مستاجر بپذيرد.

 شرایط متقاضی(شریک)

 متقاضی باید دارای اهلیت قانونی به اين شرح باشد:

- ممنوعیتی در تصرف اموال خود نداشته باشد.

- امکانات مالی کافی به منظور انجام تعهد خود و توانایی خرید سهم بانک را به صورت نقد یا اقساط، پس از تکمیل ساختمان طبق قرارداد داشته باشد.

مرحله دوم:

عقد قرارداد

پس از انجام بررسی‌های لازم و تایید طرح توسط بانک و ارایه مدارک مورد نیاز توسط متقاضی به بانک، قرارداد مشارکت مدنی تنظیم و برای در رهن قرار دادن ملک به دفترخانه ارسال می شود.

مرحله سوم:

نحوه عمل در مشاركت مدني

1- تعيين هزينه كل اجراي طرح با در نظر گرفتن هزينه احداث ساختمان و ساير هزينه‌هاي قابل قبول (اخذ پروانه، تهيه نقشه و ...)

توجه:

2- هزينه‌هاي مربوط به اخذ پايان كار، صورت‌مجلس تفكيكي و گواهي عدم خلاف به عهده شريك بوده و در هزينه كل اجراي طرح در نظر گرفته نخواهد شد.

3- تعيين سقف تسهيلات قابل واگذاري بر اساس تعداد واحدها، متراژ زيربنا، 80 درصد هزينه كل اجراي طرح، امتياز تسهيلاتي متقاضي و ...

4- تعيين درصد سهم‌الشركه بانك و شريك

5- پرداخت تدريجي سهم‌الشركه بانك

پرداخت سهم‌الشركه بانك حداقل در دو مرحله انجام مي‌شود. مرحله اول پس از انجام حداقل 20 درصد از پيشرفت فيزيكي ساختمان و بر اساس 80 درصد هزينه‌هاي انجام شده در پروژه قابل پرداخت است، به شرط آنكه اين مبلغ از 50 درصد كل تسهيلات تجاوز نكند.

مراحل بعدي نيز حداكثر معادل 80 درصد هزينه‌هاي انجام شده در طرح پرداخت مي‌شود، اين امر نيز مشروط به اين است كه مبالغ دريافتي در مراحل قبل در پروژه توسط شريك هزينه شده باشد.

مرحله چهارم:

انجام محاسبات لازم و تعیین نرخ سود

انواع نرخ سود و کاربرد آن :

الف ) حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك

در صورتي كه نرخ سود پيش‌بيني شده سالانه (نرخ پيشنهادي) توسط مشتري با اجراي اين پروژه برآورده شود، بانك با درخواست متقاضي مبني بر عقد قرارداد مشاركت مدني موافقت مي‌نمايد.

ب ) حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك

اين نرخ، حداكثر سود مورد انتظار بانك از قرارداد مشاركت مدني می‌باشد كه توسط بانك مركزي مشخص مي‌شود.

ج) نرخ سود پيش‌بيني شده (سالانه)

نرخ سود پيش‌بيني شده، نرخي است که توسط متقاضي به بانك پيشنهاد شده و اين نرخ، برآورد و انتظار متقاضي از سود حاصل در پايان قرارداد است كه ملاك توافق بانك و شريك در موضوع مشاركت خواهد بود.

د) نرخ سود تحقق‌يافته

در پايان قرارداد، مبلغ سود حاصل از انجام مشاركت محاسبه شده و سپس بر اساس آن نرخ سود تحقق‌يافته تعيين خواهد شد.

نحوه مقايسه نرخ سود تحقق‌يافته و دامنه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك (وضعيت سودآوري پروژه)

در پايان قرارداد، تعیین نرخ سود تسهیلات و انجام محاسبات لازم در خصوص موضوع مشاركت، بر اساس یکی از سه حالت ذیل صورت مي‌گیرد:

حالت اول: نرخ سود تحقق‌يافته، بيش از حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك باشد.

در اين حالت، مازاد سود تحقق‌يافته موضوع مشاركت به شريك تعلق گرفته و سهم سود بانك بر اساس حداكثر نرخ سود مورد انتظار محاسبه خواهد شد.

حالت دوم: نرخ سود تحقق‌يافته در دامنه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار باشد.

در اين حالت، نرخ سود تحقق‌يافته، ملاك محاسبه سهم سود بانك از موضوع مشاركت بوده كه محاسبه و دريافت خواهد شد.

مثال: چنانچه حداقل و حداكثر نرخ سود مورد انتظار بانك 5/17 تا 5/18 درصد و نرخ سود تحقق‌يافته محاسبه شده 18 درصد باشد، در اين حالت، مبلغ سهم سود بانك براساس نرخ 18 درصد محاسبه و دريافت خواهد شد.

حالت سوم: نرخ سود تحقق يافته، كمتر از حداقل نرخ سود مورد انتظار بانك باشد.

در اين حالت با توجه به سود پيش‌بيني شده در ابتداي قرارداد و شروط مورد نظر كه مورد توافق قرار گرفته، مبلغ سهم سود بانك بر اساس حداقل نرخ سود مورد انتظار محاسبه و دريافت خواهد شد.

برخی از تعهدات شریک (سازنده)

·    شريك نمي تواند در دوران مشاركت مدني بدون موافقت كتبي و قبلي بانك، به ديگران اجازه تصرف مورد مشاركت را به صورت كلي يا جزيي بدهد و يا تحت عناوين اجاره، وكالت و پيش‌فروش براي ديگران ايجاد حق نمايد.

·    شريك متعهد است در پايان قرارداد مشاركت، سهم الشركه بانك را بر اساس قيمت اعلام شده توسط بانك به صورت نقد يا اقساط (درصورت موافقت بانك) خريداري نمايد.

لازم به ذكر است كه حداكثر مبلغ واگذاري اقساطي سهم‌الشركه بانك براي هر واحد، باتوجه به دستورالعمل‌هاي اعتباري بانك تعيين مي‌شود.

·    شريك موظف است مبلغ تامين خسارت آتش سوزي را به بانك پرداخت نمايد. اين مبلغ بر اساس مدت قرارداد مشاركت مدني محاسبه مي شود.

·    شريك موظف است كه كار احداث يا تكميل واحد يا واحدهاي مسكوني را بر طبق نقشه تصويب شده و در مدت تعيين شده در قرارداد انجام دهد. چنانچه براساس گزارش ارزیابی، مورد مشارکت بر اساس نقشه تصويب شده احداث نشده باشد، اخذ گواهي عدم خلاف از شهرداري و ارايه آن به بانك الزامي است.

·    بانك مي‌تواند در هر زمان از مورد مشاركت بازديد كند و شريك بايد همواره شرايط لازم براي اين بازديد را فراهم نمايد.

·    شريك بايد كارمزد ارزيابي ملك، هزينه حق ثبت و حق‌التحرير قرارداد مشاركت مدني را پرداخت نمايد.

·    چنانچه تسهیلات‌گیرنده در سررسید قرارداد مشارکت نسبت به خرید سهم بانک اقدام ننمايد، مبلغ جريمه ديركرد ناشي از تاخير از تاريخ سررسيد قرارداد تا تسويه سهم بانك از شراكت محاسبه شده و به همراه ارزش سهم‌الشركه بانك در سررسيد از شریک دريافت مي‌شود. مبلغ جريمه ديركرد ناشي از تاخير با نرخ حداقل نرخ سود مورد انتظار + 6 درصد محاسبه مي شود.

·    شریک باید با دريافت هر مرحله از سهم‌الشرکه بانک، بخشی از مبالغ تعهد شده خود را نیز (درصورت وجود) هزینه نماید. به‌طوری كه پس از دريافت آخرین مرحله سهم‌الشرکه بانک و هزینه نمودن آن، ساختمان مورد مشارکت نیز آماده سکونت شود.

*چنانچه شريك در طي مدت مشاركت احتمال كاهش سود ، از سود پيش بيني  شده توافقي را پيش بيني نمايد ، لازم است مراتب را در طول قرارداد به بانك  اطلاع دهد تا بانك نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمايد.